정북방향 일조 사선제한과 아파트 동간거리 — 건축법 일조 기준 정리

새 건물이 들어설 때 "일조권 사선제한"이나 "동간거리"라는 말이 나옵니다. 건축법은 건물을 지을 때 이웃과 같은 단지의 일조를 위해 높이와 간격을 제한합니다. 어떤 기준이 있는지, 그리고 그 기준을 지켰다고 겨울 햇빛이 충분히 드는 것은 아니라는 점을 숫자로 정리했습니다.

이 글은 이해를 돕기 위한 요약이며 법률 자문이 아닙니다. 세부 요건과 예외가 많고 법령·조례는 개정될 수 있으므로, 실제 판단에는 국가법령정보센터(law.go.kr)의 현행 건축법 제61조·같은 법 시행령 제86조와 관할 지자체 건축조례를 확인하고 전문가와 상의하세요.

1. 정북방향 일조 높이제한 (사선제한)

전용주거지역과 일반주거지역에서 건물을 지을 때는 정북쪽 인접 대지와의 경계선에서 일정 거리 이상 떨어져야 합니다. 건축법 시행령 제86조 제1항의 기준은 다음과 같습니다.

• 건물 높이 10m 이하인 부분: 경계선에서 1.5m 이상
• 건물 높이 10m를 넘는 부분: 경계선에서 그 부분 높이의 1/2 이상

예를 들어 높이 20m인 부분은 북쪽 경계선에서 10m 이상 떨어져야 합니다. 그래서 다세대주택·빌라는 위층으로 갈수록 북쪽을 계단처럼 깎은 모양이 흔합니다. 이 기준은 2023년 개정으로 9m에서 10m로 완화됐습니다.

"정북"이 기준인 이유는 우리나라에서 해가 남쪽 하늘을 지나기 때문입니다. 새 건물의 그림자는 주로 북쪽으로 떨어지므로, 북쪽 이웃의 일조를 지키려는 규정입니다. 지자체 조례로 지역에 따라 다르게 적용되는 경우도 있습니다.

2. 공동주택의 채광 기준

아파트 같은 공동주택에는 추가 기준이 있습니다(시행령 제86조 제3항). 대표적인 두 가지는 다음과 같습니다.

• 인접 대지와의 거리: 건물 각 부분의 높이는 채광창이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지 경계선까지 거리의 2배 이하(근린상업지역·준주거지역은 4배 이하)여야 합니다.
• 같은 단지 안 동간거리: 같은 대지에서 두 동 이상이 마주 보면, 채광창이 있는 벽면에서 직각 방향으로 건물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택은 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리만큼 떨어져야 합니다.

창이 없는 측벽끼리 마주 보는 경우 등은 별도 기준이 있고, 많은 지자체가 조례로 0.5배보다 넓은 거리를 요구하기도 합니다. 정확한 값은 해당 지역 조례를 확인해야 합니다.

최소 기준과 실제 채광은 다릅니다

동간거리 0.5배가 겨울 채광에 어느 정도인지 계산해 보겠습니다. 서울에서 동지 정오의 태양 고도는 약 29°이고, 이때 그림자는 건물 높이의 약 1.8배(1 ÷ tan 29°)까지 드리웁니다.

• 앞 동 높이 60m(약 20층), 동간거리가 최소 기준인 0.5배 = 30m라고 하면
• 동지 정오에 햇빛이 지나는 선은 30m를 오는 동안 30 × tan 29° ≈ 16.6m 내려옵니다.
• 따라서 뒷동 벽면에서 높이 60 − 16.6 = 약 43m(14층 정도) 아래는 동지 한낮에도 그늘입니다.

해가 정남에 있는 가장 유리한 순간의 계산이라, 오전·오후에는 해가 더 낮아 그늘이 더 높이 올라옵니다. 즉 법정 최소 간격만 지킨 배치라면 저층·중층의 겨울 일조는 기대하기 어렵습니다. 실제 단지들은 이보다 넓게 배치하는 경우가 많지만, "법 기준을 지켰다"는 것만으로 우리 집 채광을 판단할 수는 없습니다. 앞 동 거리로 어림하는 방법은 앞 동과의 거리로 채광 가늠하기를 참고하세요.

건축법 기준과 일조권 판례 기준은 별개입니다

위 기준은 건물을 지을 때 허가를 받기 위한 기준입니다. 이미 사는 사람이 새 건물 때문에 햇빛을 잃었을 때 손해를 배상받을 수 있는지는 법원이 "참을 수 있는 한도(수인한도)"를 넘었는지로 따로 판단합니다. 판례에서 자주 인용되는 "동지 기준 연속 2시간 또는 총 4시간"이 이쪽입니다. 그래서 건축 허가를 정상적으로 받은 건물이라도 일조 침해로 배상 책임이 인정된 사례가 있습니다. 자세한 내용은 일조권 침해 기준과 동지 일조시간에 정리했습니다.

내 집 앞에 건물이 들어선다면

해품집의 3D 화면에서 "가상 건물"로 앞에 들어설 건물을 층수·크기대로 놓고, 날짜를 동지로 바꿔 계산하면 건물이 생기기 전과 후의 일조시간을 비교해 볼 수 있습니다. 방법은 분양·재건축 아파트 채광 미리 확인하기에서 설명합니다. 결과는 참고용 추정치이며 법적 판단의 근거가 아닙니다.